私たちがリースバックの方式について、「不動産を買い取らせていただいた際、その代金を一括でお支払いし、売却後は賃貸人となって引き続き住んでいただく方式です。」と説明しています。ただし、この説明は個人のご自宅などを主に想定しています。
実は、事業用を含めた場合、リースバックの意味するところはもっと広義になります。たとえば、「建設協力金方式」と呼ばれるタイプのものがあります。これは主に都心部や郊外に一定以上の広さの土地が対象となります。
1：その土地上で事業をスタートさせたい側(テナント企業)が、地主に“建設協力金”を拠出します。これは実質貸付金になります。ただし、無利息または非常に低利なものとなります。
2：次に地主がテナント企業の意向にそった建物を建築します
3：地主はテナント企業に建物を貸出し、賃料から建設協力金の返済額を引いた額を受け取ります。
このリースバック方式の場合、土地も建物も元所有者のものです。金融機関から借り入れをせず資金調達ができ、しかも土地の所有権はそのままで建物まで！と、いいことづくめの方式です。しかし、当然ながらリスクもあります。それは…
●地主が建物を所有することになるため、土地だけではなく、建物への固定資産税も負担すること。
●リースバックの契約期間が有期であること。15年から20年が一般的。
契約延長もできますが、契約更新時にテナント企業から賃料の減額を求められる可能性があること。
●事業用定期借地権では、契約終了時に建物は取り壊しとなりますが、リースバック方式では建物はそのままです。
もし、テナントが撤退した場合、建物がそれまでのテナントに応じた仕様になっているため、新しく誘致するテナント先が限られてしまうこと。
長期的な視野に基づいて判断することが大切です。
