リースバック
リースバック
※以下の案内は、当方でご案内している一般的な内容、基本的な見解です。

リースバックの仕組みと方法を知る

リースバックとは、所有不動産を売却すると同時に、売却先と賃貸借契約を結び、
そのまま所有していた物件を使用し続けることができる
契約をいいます。
ご契約までの流れ

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリット
  • 引越し不要。今の生活環境を維持できる。
  • 不動産担保融資に比べ、多くの現金が調達できる。
  • 売却の事実が周囲に分からない。
  • 家計管理が楽になる。固定資産税やマンションの管理費の負担がない。
  • 優先的に買い戻すことができる。
リースバックのデメリット
  • 成約金額は、時価よりやや低くなる。
  • 買い戻さない限り、家賃の支払いが発生する。

リースバックとの違い

最も大きな違いは、所有権の有無です。
リースバックは売却を伴った資金調達であるのに対し、
リバースモーゲージは、シニア向けの不動産担保融資です。
リースバックでは、所有権がなくなることにより、
固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金の支出も
なくなります。利用する際の要件の多いリバースモーゲージと
違って、より多くの資金を調達しながら自由度が高いのが
リースバックの特徴
と言えるでしょう。

リースバックとリバースモーゲージの比較
項目 リースバック リバースモーゲージ
システムの性質 業者が買い取った家を定期間賃貸借するこ
とで、今まで同様に住み続けるしくみ。住
宅ローンの残債があっても対応可能な場合
もあります。将来的にその自宅の再購入も可能。
自宅を担保に融資を受け、亡くなった
後、自宅を売却して融資を一括返済する
ローンの一種。
取扱期間 不動産業者 銀行、住宅支援機構など
家に対する権利 借家権(不動産業者が所有する家を借りる) 所有権(契約者が所有する)
諸費用 税金や修繕費は支払いの必要がない。
ただし毎月賃料を支払う必要がある。
●固定資産税
●修繕費など
資金の用途 用途の制限はなし 老後資金や自宅リフォーム、介護施設等へ
の入居費用など、用途が制限される。
年齢条件 なし 55歳以上とする銀行が多い
収入条件 なし 取扱機関によって異なる
保証人 不要 取扱機関によって異なる
対象者 個人・法人 個人
対象物件 制限なし。
マンションや事業用建物(工場や事務所等)も可能。
土地付き建物。
取扱機関によってはマンションは対象外となる。

ローンが残っていても大丈夫?

住宅ローンや不動産担保融資の残債務が残っていても、 売却金額で完済できる(アンダーローン)の場
合は問題なくリースバックが可能
です。 しかし、オーバーローン(成約代金<担保債務)の場合は、ご
状況やお借入先によって、慎重な判断が求められます。

誰が買主(家主)になるのか?

リースバック引受先の多くは、リースバックを事業として展開している法人です。
また、個人投資家の方も多数いらっしゃいます。
ご相談内容やご希望に応じて最適と思われる先を売却(将来の家主)先としてご紹介します。
ご紹介の際は、売主側のプライバシーや個人情報保護や管理にも適切に配慮しています。

リースバック相談センター

月々の支払いが高くなるのでは?

賃料は、成約金額に比例するのが基本的な考え方です。
つまり、売却金額が高ければ、それだけ毎月の賃料は高くなる傾向にあり
ます。もちろん、「売却金額はなるべく高く、賃料はできるだけ安く」
という、売主(買主)にとって有利な条件を引き出したい、
というご希望は理解しております。
それを実現できるのは、以下の要件を満たした場合

有利な条件でリースバック可能な物件
  • 大都市圏内または大都市圏にアクセスのいい地域にある
  • 売主(将来の賃借人)に安定収入がある
  • 物件が流通性の高い一般的なものである(居宅や分譲マンションの一室など)
  • 将来の買戻し計画に現実味がある

いわゆる人気投票に似ていますね。誰もが買いたいと思う物件ならば、買主(家主)側も高く買って安く
貸すことにも積極的になります。これは、リースバックの買主側は、投資家であるため、常にリスク
や出口戦略を常に考えているためです。借主に何らかの事情が発生し、「退去します」と言われてしま
えば、いくら買戻し特約を付けた契約書を交わしていても、賃貸借契約を含め、止める手立てはありま
せん。すると、空家になってしまった物件は、改装などをして販売するか、次の借主を探すことになり
ます。その物件が流通性の高い物件であれば何の心配もないのですが、そうでない場合は、ある程度の
利回りを得ることで、空室リスクをカバーせざるを得ません。
不動産の維持には、固定資産税のほか、損害保険料などの負担もありますので、流通性の高い物件で
あっても、少なくとも買取金額の6パーセント(年利)以上を求められるのが一般的です。そのため、地域
や物件の特性によっては、年利換算で10パーセント以上の家賃で成約することも多いので、住み続け
ることで経済的な困難さが生じないかを慎重に判断なさってください。


では、住宅ローンなど担保権設定のある借入が残っている場合、
その月々のローン支払い以下になるかどうか?という点を考えましょう。
これは、計算例を示すと分かりやすくなります。

住宅ローンなど担保権設定のある借入が残っている場合の一例
住宅ローン残債額:1500万円
月々のローン支払い11万円 + ボーナス払い年2回計30万円、固定資産税12万円/年
物件の時価:3000万円 成約金額:2100万円(時価の6割~8割)
手許資金:550万円(契約に際しての諸費用…保証金や保険料などを50万円と見積る)
月々の家賃:12万円(成約金額の約7パーセントとした場合)
このケースであれば、リースバックをしたことで年2回のボーナス払いと固定資産税の負担がない分、
家計としてはかなり楽になります。ローンを完済してもある程度の手許資金が残りますので、教育資金
や突然の出費などに自由にお使いいただけます。
賃料はあがっていくのか?
経済環境の変化など、突発的な出来事が起きないがない限り、賃料
が急激に上下することはないでしょう。住み続けたいという希望に
付け込んで、「更新時に賃料を大幅に上げたりしませんか?」と、
聞かれることがありますが、まずそういうことは起きません。なぜ
なら、買主(家主)がリースバック物件を買う理由は、安定的に賃
料が入ることを期待しているからであり、いたずらに大幅な値上げ
を求めたりして、退去となってしまえば、リフォーム費用や募集の
手間、空室期間の無収入に耐えなくてはならなくなります。

さらに、次の借主がそれまでの家賃で入居してくれる保証も一切ありません。
当初に締結した契約内容を守っている限り、最初に取り決めた家賃を上げようにも現実的ではないこと
がご理解いただけることでしょう。
契約更新は出来るのか?何年住めるのか?

多くは、3年から5年の契約更新制です。通常の賃貸借契約同様、
何年でも住み続けていただくことが可能です。
ただし、ご紹介先によって、更新期間などの諸条件が異なることが
あります。面談時にご希望をお伺いし、買主様と調整いたしますの
で、ご相談ください。買主側は、継続的に住んでくださることを喜
びますので、契約内容を遵守なさっている限り、基本的に長く住み
続けることができる、とお考えください。

リースバック後の買い戻しについて
ご質問の多い事項ごとにまとめます。
買戻し(バイバック)前提でないとリースバックはできないのか?
ケース・バイ・ケースです。分譲マンションの一室や大都市圏に近い一般的な居宅であれば、
買戻し特約を付けることは必須とならない可能性が高いと言えます。買戻し特約の付加は、売
主側からの希望も多いのですが、買主側から付けることを求められることもあります。その場
合は、将来の出口戦略(空家になった際の対応)をもとに投資してもよい、と判断される物件
です。具体的には、以下のようなケースです。

●その不動産に対する担保融資が滞った、あるいは支払いが困難になる見込みによるもの
●汎用性の低い物件(店舗付住宅、二世帯住宅、工場、倉庫など)
●不動産の流通性が低い地域にある物件
●将来的に過疎化や高齢化が進む見込みである地域にある物件
買戻し特約は必ず付けられるのか?
買主側に拒否をする理由は特にないでしょう。しかし、契約条項に盛り込むことでもあり、資
金計画がある程度立っている場合に特約設定の申出をなさることをお勧めします。なぜなら、
買戻し特約は、法で定められている上限の10年以内に、契約時に決めた価格で購入しなければ
ならないからです(期間を定めなければ5年)。
買戻し金額はどのように決まるのか?
買戻し金額は、基本的に当初の成約金額に売買時の諸費用を加えた額となります。多くは、物
件価格×115~125%の範囲内で収まることでしょう。そのため、確実性を取るならば、当初
の成約時の売却金額を抑えることで、リースバック中の家賃や買戻し金額を抑えるのも一つの
手段です。
もし、当初の条件で買戻しができなかった場合は、
賃貸借契約も破棄されるのか?
いいえ。賃貸借契約と買戻し特約は別に考えてください。賃貸借契約を守っている限り、更新
は可能です。ただし、当初の特約を活かせなかった場合は、更新時あるいは特約失効日を境に
して、賃貸借の諸条件が変わることも考えられます。買戻しができるかどうか不安な方は、当
初の契約時に諸条件を詰めておき、契約書に反映させておくほうがいいでしょう。
リースバックを成功させるカギは?
少し大げさな表現かもしれませんが、 以下『リースバック必勝条件』として挙げます。
継続的な安定収入がある
成約金額(売却価格)≦ 不動産の時価
成約金額(売却価格)≦ 物件にかかる債務
継続的な安定収入
売主には安定収入が必要です。もちろん、年金生活者でも大丈夫です。
収入と家賃のバランスは無理のないものかよく考えてから契約に進みましょう。
成約金額(売却価格)≦ 不動産の時価
これは、リースバック物件を買う側=投資家の立場になって考えると分かりやすいでしょう。
簡単に説明すると、お買い得物件でなくては、投資家は魅力を感じません。リースバック物件は、
さまざまな投資リスクを伴います。家賃の滞納、不動産の値下がり、退去された場合の修繕費負担や
空室期間の無収入など。これに固定費用として損害保険料や固定資産税の負担もあります。
成約金額(売却価格)≦ 物件にかかる債務
任意売却と並行してリースバックをしたい、という希望は数多くあります。
任意売却は、住宅ローンなどの担保融資の支払いが滞り、売却しようと思っても、
担保割れ(オーバーローン)になっているために、通常の売り方では処分できないことを指します。

以上から結論として、以下に集約できます。


オーバーローン(債務超過)物件を
対象とするリースバックは困難である。


計算例を示しましょう。

購入価格 3800万円(築9年の戸建て、政令指定都市市内、駅徒歩圏の4LDK)
物件の時価(第三者が自宅として購入する価格)3000万円

ローン残高 2700万円
リースバック提示案(簡易計算)
成約価格 3000万×0.7=2100万(リースバック時の料率0.6~0.8の中間値)
家賃(月額) 2100万×0.08÷12=14万円(物件所在地と物件仕様から8%と算定)

この場合、ローン残高2700万円-成約金額2100万円の差額600万円は、売主が一括で用意しなくては
なりません。ローンを完済しない限り、金融機関は抵当権の抹消に応じないのが通常です。


任意売却でもリースバックが成立することもありますが、数としては少数になります。
取引ですので、全関係者が納得できる条件でないと成立しないためです。そのため、担保物件が、
時価よりあまりに安く取引されることには応じない、と考えた方がいいでしょう。
特に住宅ローンを滞納している場合でかつリースバックを希望する場合、時間の制約もあります。
希望は大切ですが、現実も直視しながら一番合理的な選択をなさってください。

はじめの一歩として何をしたらよいか?
私たちの「3つのお約束」
まず、お問合せ・ご相談ください。
何事も行動を起こしてこそ進展があります。ご相談、査定は無料です。お気軽にお申込みください。
何度もやり取りを重ねた結果、残念ながらご契約に至らなかった場合でも、こちらから費用は一切請求
することはありません。 リースバックを希望なさる方の多くが、不動産に関する知識に関して明るいとは言えません。
また、依頼主様が住み続けたいという強い希望の前に、近視眼的に判断してしまうこともあり得ると思
います。その際私たちは、充分な説明を尽くし、依頼主様が後から後悔することのないよう、サポート
しています。
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現在全国八ヶ所に個別相談センターを設けております。今後も続々増設予定です。
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