最も大きな違いは、所有権の有無です。
リースバックは売却を伴った資金調達であるのに対し、
リバースモーゲージは、シニア向けの不動産担保融資です。
リースバックでは、所有権がなくなることにより、
固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金の支出も
なくなります。利用する際の要件の多いリバースモーゲージと
違って、より多くの資金を調達しながら自由度が高いのが
リースバックの特徴と言えるでしょう。
項目 | リースバック | リバースモーゲージ |
---|---|---|
システムの性質 | 業者が買い取った家を定期間賃貸借するこ とで、今まで同様に住み続けるしくみ。住 宅ローンの残債があっても対応可能な場合 もあります。将来的にその自宅の再購入も可能。 |
自宅を担保に融資を受け、亡くなった 後、自宅を売却して融資を一括返済する ローンの一種。 |
取扱期間 | 不動産業者 | 銀行、住宅支援機構など |
家に対する権利 | 借家権(不動産業者が所有する家を借りる) | 所有権(契約者が所有する) |
諸費用 | 税金や修繕費は支払いの必要がない。 ただし毎月賃料を支払う必要がある。 |
●固定資産税 ●修繕費など |
資金の用途 | 用途の制限はなし | 老後資金や自宅リフォーム、介護施設等へ の入居費用など、用途が制限される。 |
年齢条件 | なし | 55歳以上とする銀行が多い |
収入条件 | なし | 取扱機関によって異なる |
保証人 | 不要 | 取扱機関によって異なる |
対象者 | 個人・法人 | 個人 |
対象物件 | 制限なし。 マンションや事業用建物(工場や事務所等)も可能。 |
土地付き建物。 取扱機関によってはマンションは対象外となる。 |
住宅ローンや不動産担保融資の残債務が残っていても、
売却金額で完済できる(アンダーローン)の場
合は問題なくリースバックが可能です。
しかし、オーバーローン(成約代金<担保債務)の場合は、ご
状況やお借入先によって、慎重な判断が求められます。
リースバック引受先の多くは、リースバックを事業として展開している法人です。
また、個人投資家の方も多数いらっしゃいます。
ご相談内容やご希望に応じて最適と思われる先を売却(将来の家主)先としてご紹介します。
ご紹介の際は、売主側のプライバシーや個人情報保護や管理にも適切に配慮しています。
リースバック相談センター
賃料は、成約金額に比例するのが基本的な考え方です。
つまり、売却金額が高ければ、それだけ毎月の賃料は高くなる傾向にあり
ます。もちろん、「売却金額はなるべく高く、賃料はできるだけ安く」
という、売主(買主)にとって有利な条件を引き出したい、
というご希望は理解しております。
それを実現できるのは、以下の要件を満たした場合
いわゆる人気投票に似ていますね。誰もが買いたいと思う物件ならば、買主(家主)側も高く買って安く
貸すことにも積極的になります。これは、リースバックの買主側は、投資家であるため、常にリスク
や出口戦略を常に考えているためです。借主に何らかの事情が発生し、「退去します」と言われてしま
えば、いくら買戻し特約を付けた契約書を交わしていても、賃貸借契約を含め、止める手立てはありま
せん。すると、空家になってしまった物件は、改装などをして販売するか、次の借主を探すことになり
ます。その物件が流通性の高い物件であれば何の心配もないのですが、そうでない場合は、ある程度の
利回りを得ることで、空室リスクをカバーせざるを得ません。
不動産の維持には、固定資産税のほか、損害保険料などの負担もありますので、流通性の高い物件で
あっても、少なくとも買取金額の6パーセント(年利)以上を求められるのが一般的です。そのため、地域
や物件の特性によっては、年利換算で10パーセント以上の家賃で成約することも多いので、住み続け
ることで経済的な困難さが生じないかを慎重に判断なさってください。
では、住宅ローンなど担保権設定のある借入が残っている場合、
その月々のローン支払い以下になるかどうか?という点を考えましょう。
これは、計算例を示すと分かりやすくなります。
多くは、3年から5年の契約更新制です。通常の賃貸借契約同様、
何年でも住み続けていただくことが可能です。
ただし、ご紹介先によって、更新期間などの諸条件が異なることが
あります。面談時にご希望をお伺いし、買主様と調整いたしますの
で、ご相談ください。買主側は、継続的に住んでくださることを喜
びますので、契約内容を遵守なさっている限り、基本的に長く住み
続けることができる、とお考えください。
以上から結論として、以下に集約できます。
オーバーローン(債務超過)物件を
対象とするリースバックは困難である。
計算例を示しましょう。
購入価格 3800万円(築9年の戸建て、政令指定都市市内、駅徒歩圏の4LDK)
物件の時価(第三者が自宅として購入する価格)3000万円
この場合、ローン残高2700万円-成約金額2100万円の差額600万円は、売主が一括で用意しなくては
なりません。ローンを完済しない限り、金融機関は抵当権の抹消に応じないのが通常です。
任意売却でもリースバックが成立することもありますが、数としては少数になります。
取引ですので、全関係者が納得できる条件でないと成立しないためです。そのため、担保物件が、
時価よりあまりに安く取引されることには応じない、と考えた方がいいでしょう。
特に住宅ローンを滞納している場合でかつリースバックを希望する場合、時間の制約もあります。
希望は大切ですが、現実も直視しながら一番合理的な選択をなさってください。
現在全国六ヶ所に個別相談センターを設けております。今後も続々増設予定です。
※相談センターがない地域での御相談をご希望の方もお問い合わせください。
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